Il Super Ecobonus 110% ha portato alla luce la necessità di assicurare la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile come condizione indispensabile per ottenere le agevolazioni. In realtà non si tratta di una novità dato che il rischio di perdita delle agevolazioni fiscali in caso di immobili non in regola è una questione datata, ma ora con la possibilità di realizzare i lavori di efficientamento energetico a costo zero è bene non correre il rischio trovarsi in situazioni problematiche.
Sono molte, infatti, le cose a cui occorre fare attenzione, una di queste è la conformità edilizia.
Indice
Cos’è la conformità urbanistica?
La dichiarazione di conformità urbanistica, disciplinata dall’art. 36 del DPR 380/01 o TU edilizia, è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile e il titolo edilizio depositato in Comune. In altre parole, essa accerta la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento. Tale documento, pertanto, stabilisce che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.
La verifica della conformità del certificato urbanistico di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto.
Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvederà a visionare l’edificio e, in caso di esito positivo, a rilasciare tale dichiarazione, corredata di un’apposita relazione tecnica.
Tale documento è assolutamente necessario in caso di:
- compravendita immobiliare;
- richiesta e sottoscrizione di un mutuo;
- ristrutturazione edilizia.
Conformità urbanistica e tolleranze costruttive
Dunque, in assenza della conformità urbanistica è impossibile, fra le altre cose, anche riqualificare il proprio immobile godendo dell’Ecobonus 110% o delle altre agevolazioni fiscali (Ecobonus, Bonus Casa).
In caso invece di difformità urbanistiche, per usufruire delle agevolazioni fiscali è necessario presentare una richiesta di sanatoria.
Attenzione: la omessa o tardiva presentazione di richiesta di sanatoria comporta la decadenza dei benefici fiscali (ovvero dell’incentivo) e il pagamento delle imposte nella misura ordinaria e gli eventuali interessi di mora.
Prima di allarmarsi tuttavia è bene sapere che la legge prevede delle “tolleranze costruttive”, infatti, in base all’art. 34-bis del DRP 380/01 o TUE, non costituiscono violazioni edilizie “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.”
Nel limite della tolleranza del 2%, quindi, l’accesso agli incentivi è salvo, come conferma anche il recente Decreto Semplificazioni (DL 77/2021), purché dichiarate da un tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.
L’articolo 33 del nuovo Decreto Semplificazioni introduce inoltre modifiche alla documentazione necessaria in materia di regolarità edilizia ai fini dell’accesso al Super Ecobonus 110%.
Infatti, per tutti gli immobili interessati, escluso il caso di demolizione e ricostruzione, è possibile dare il via ai lavori sulla base della semplice CILA nella quale il progettista dovrà riportare per il singolo immobile solo gli estremi della licenza edilizia o del provvedimento che ha consentito la legittimazione, ossia l’eventuale sanatoria, oppure dovrà attestare che la costruzione è stata completata prima del 1°settembre 1967, vale a dire prima dell’entrata in vigore delle norme in materia di licenza edilizia.
Ecobonus 110% e conformità urbanistica, quali rischi si possono verificare?
Il buon esito dell’incentivo è a rischio in caso di:
- mancata presentazione della verifica di conformità urbanistica (o della CILA);
- interventi realizzati in difformità della verifica di conformità urbanistica (o della CILA);
- assenza dell’attestazione dei dati sulla licenza edilizia;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni contenute nelle asseverazioni.
Infatti, qualora l’Agenzia delle Entrate ed ENEA a fine lavori riscontrino delle incongruità o degli errori nelle pratiche, il soggetto responsabile, ovvero il beneficiario degli interventi, sarà chiamato a rifondere il capitale già speso, incrementato di interessi e sanzioni.
Il beneficiario quindi, pur avendo incaricato dei tecnici della totale gestione della operazione, può correre il rischio di farsi carico di tale onere, anche ad anni di distanza dalla fine lavori.
Quindi, visto il pericolo di tale operazione, consigliamo di rivolgersi a professionisti specializzati in efficienza energetica, con una consolidata esperienza su questo specifico mercato.