Per le spese sostenute dal 1°luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 è stata introdotta una nuova percentuale di detrazione del 110% nell’ambito dell’ecobonus, già agevolato con le percentuali del 50-65-70-75-80-85%, le quali rimangono ancora in vigore, se non si rispetteranno i nuovi requisiti del decreto Rilancio.
Nei precedenti articoli abbiamo approfondito cosa il D.L. 19/05/2020 n.34 prevede per gli edifici unifamiliari, le ville bifamiliari e le villette a schiera funzionalmente indipendenti e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In questo articolo approfondiamo invece come funziona il Super Ecobonus 110% per i condomìni.
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Resta sempre valida la necessità di dimostrare, tramite l’APE, il conseguimento, da parte dell’edificio, di un salto di due classi energetiche.
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Interventi trainanti
Anche per i condomìni, come nei casi già affrontati, esistono interventi “trainanti”, che se effettuati trainano al 110% anche gli altri interventi di efficientamento previsti.
Il primo intervento trainante è l’isolamento termico delle superfici opache verticali (facciate), orizzontali (tetti e solai) ed inclinate, con un’incidenza che sia superiore al 25% della superficie disperdente dell’unità immobiliare, che nel caso di un condomìnio può essere inteso come:
- l’intero fabbricato cielo-terra e non come la singola unità immobiliare (voce n. 32 allegato A dpcm del 20/10/2016);
- singola unità immobiliare situata all’interno di case a schiera, purché sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno” (art. 119, comma 1, lettera a, D.L. 19/05/2020, n. 34).
Il secondo intervento trainante è sulle “parti comuni degli edifici” per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con:
- impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria;
- con impianti di microcogenerazione o a collettori solari.
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Questo intervento è agevolato solo se viene effettuato su “parti comuni degli edifici” (secondo la circolare del 8/08/2020 n.24/E dell’Agenzia delle Entrate), quindi ammissibile solo per i condomìni, dato che nelle unità immobiliari elencate indipendenti non vi sono parti comuni.
Occorre precisare che la detrazione del 110% spetta a tutti i condomini, compresi professionisti, imprese e società, detentori di una o più unità immobiliari (anche per un numero maggiore di due unità), comprese seconde case o unità non abitative, che compongono l’edificio condominiale, purché la superficie residenziale del condomìnio sia superiore al 50% (circolare 24/E/2020 comma 9, lettera A). Decade dunque, solo in questo caso, il limite, per un unico proprietario, dell’applicazione del Super Ecobonus 110% a massimo di due unità immobiliari.
Mentre per interventi realizzati da privati su singole unità immobiliari all’interno di edifici in condominio il Super Ecobonus 110% prevede solo interventi trainati e non trainanti (circolare 8/08/2020, n.24/E, paragrafo 2).
Inoltre sono escluse dall’accesso all’ecobonus le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
I limiti di spesa
Il Decreto Rilancio prevede, come abbiamo già visto nei precedenti casi, dei limiti di spesa per la realizzazione degli interventi. Relativamente ai condomìni essi differiscono a seconda del numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. In particolare abbiamo due macrocategorie: la prima comprendente i condomìni composti da minimo due e massimo otto unità immobiliari e la seconda comprendente quelli con più di otto unità immobiliari.
Nel primo caso la detrazione spetta su un ammontare delle spese a:
- 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per l’isolamento termico delle superfici;
- 20.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione.
Nel secondo caso, invece, di condomìni composti da più di otto unità i limiti di spesa sono:
- 30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per l’isolamento termico delle superfici;
- 15.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione.
Le eccezioni
Esistono poi limitati casi per cui la detrazione del 110% è applicabile anche senza la realizzazione di almeno uno degli interventi trainanti. È questo il caso di:
- edifici sottoposti ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/04) e quelli in cui gli interventi trainanti sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali;
- interventi di demolizione e ricostruzione, previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d DPR 380/01;
- interventi antisismici su costruzioni situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
In questi casi per ottenere il Super Ecobonus del 110% non è dunque necessario avere effettuato almeno uno degli interventi trainanti, purché si rispettino i requisiti del Decreto Rilancio. Quindi:
- solo i condomìni, le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa e gli altri soggetti indicati dell’articolo 119, comma 9, del D.L. 34/2020, possono beneficiare della detrazione del 110%;
- le spese devono essere sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021;
- è necessario, per i punti 1 e 2, dimostrare il salto di almeno due classi energetiche;
- per i punti 1 e 2 la detrazione del 110% è godibile contemporaneamente solo per interventi realizzati in massimo due unità immobiliari;
- è vincolante il rispetto dei limiti di spesa.
Ecobonus 110% e assemblee condominiali
Ricordiamo che, salvo proroghe, c’è tempo solo fino al 31 dicembre 2021 per utilizzare il Super Ecobonus 100%. Quindi il fattore tempo, specialmente nei condomìni, è una variabile da non sottovalutare.
In questo può aiutare la riduzione della maggioranza richiesta per deliberare gli interventi connessi al Super Ecobonus. Infatti, dato che l’accesso alla detrazione del 110% è vincolata al miglioramento di almeno due classi energetiche da attestare mediante APE, rientra nel caso espresso dall’articolo 26 della Legge 10/1991. Tale articolo dispone che, quando gli interventi siano individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica, basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.
Per accedere a questa maggioranza “semplice” l’assemblea deve solo autorizzare la redazione dell’APE dei singoli appartamenti o della diagnosi energetica dell’edificio (comunque necessari).
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