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Ecobonus 100% per condomìni

Redazione / 3 Dicembre 2020

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Per le spese sostenute dal 1°luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 è stata introdotta una nuova percentuale di detrazione del 110% nell’ambito dell’ecobonus, già agevolato con le percentuali del 50-65-70-75-80-85%, le quali rimangono ancora in vigore, se non si rispetteranno i nuovi requisiti del decreto Rilancio.

Nei precedenti articoli abbiamo approfondito cosa il D.L. 19/05/2020 n.34 prevede per gli edifici unifamiliari, le ville bifamiliari e le villette a schiera funzionalmente indipendenti e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In questo articolo approfondiamo invece come funziona il Super Ecobonus 110% per i condomìni.

Approfondisci il funzionamento per villette e case singole Approfondisci il funzionamento per unico proprietario

Resta sempre valida la necessità di dimostrare, tramite l’APE, il conseguimento, da parte dell’edificio, di un salto di due classi energetiche.

Approfondisci l'APE

Interventi trainanti

Anche per i condomìni, come nei casi già affrontati, esistono interventi “trainanti”, che se effettuati trainano al 110% anche gli altri interventi di efficientamento previsti.

Il primo intervento trainante è l’isolamento termico delle superfici opache verticali (facciate), orizzontali (tetti e solai) ed inclinate, con un’incidenza che sia superiore al 25% della superficie disperdente dell’unità immobiliare, che nel caso di un condomìnio può essere inteso come:

  • l’intero fabbricato cielo-terra e non come la singola unità immobiliare (voce n. 32 allegato A dpcm del 20/10/2016);
  • singola unità immobiliare situata all’interno di case a schiera, purché sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno” (art. 119, comma 1, lettera a, D.L. 19/05/2020, n. 34).
Approfondisci il cappotto termico

Il secondo intervento trainante è sulle “parti comuni degli edifici” per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con:

  • impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria;
  • con impianti di microcogenerazione o a collettori solari.

Approfondisci la caldaia a condensazione Approfondisci l'impianto di microcogenerazione

Questo intervento è agevolato solo se viene effettuato su “parti comuni degli edifici” (secondo la circolare del 8/08/2020 n.24/E dell’Agenzia delle Entrate), quindi ammissibile solo per i condomìni, dato che nelle unità immobiliari elencate indipendenti non vi sono parti comuni.

Occorre precisare che la detrazione del 110% spetta a tutti i condomini, compresi professionisti, imprese e società, detentori di una o più unità immobiliari (anche per un numero maggiore di due unità), comprese seconde case o unità non abitative, che compongono l’edificio condominiale, purché la superficie residenziale del condomìnio sia superiore al 50% (circolare 24/E/2020 comma 9, lettera A). Decade dunque, solo in questo caso, il limite, per un unico proprietario, dell’applicazione del Super Ecobonus 110% a massimo di due unità immobiliari.

Mentre per interventi realizzati da privati su singole unità immobiliari all’interno di edifici in condominio il Super Ecobonus 110% prevede solo interventi trainati e non trainanti (circolare 8/08/2020, n.24/E, paragrafo 2).

Inoltre sono escluse dall’accesso all’ecobonus le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

I limiti di spesa

Il Decreto Rilancio prevede, come abbiamo già visto nei precedenti casi, dei limiti di spesa per la realizzazione degli interventi. Relativamente ai condomìni essi differiscono a seconda del numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. In particolare abbiamo due macrocategorie: la prima comprendente i condomìni composti da minimo due e massimo otto unità immobiliari e la seconda comprendente quelli con più di otto unità immobiliari.

Nel primo caso la detrazione spetta su un ammontare delle spese a:

  • 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per l’isolamento termico delle superfici;
  • 20.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione.

Nel secondo caso, invece, di condomìni composti da più di otto unità i limiti di spesa sono:

  • 30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per l’isolamento termico delle superfici;
  • 15.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione.

Le eccezioni

Esistono poi limitati casi per cui la detrazione del 110% è applicabile anche senza la realizzazione di almeno uno degli interventi trainanti. È questo il caso di:

  • edifici sottoposti ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/04) e quelli in cui gli interventi trainanti sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali;
  • interventi di demolizione e ricostruzione, previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d DPR 380/01;
  • interventi antisismici su costruzioni situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

In questi casi per ottenere il Super Ecobonus del 110% non è dunque necessario avere effettuato almeno uno degli interventi trainanti, purché si rispettino i requisiti del Decreto Rilancio. Quindi:

  • solo i condomìni, le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa e gli altri soggetti indicati dell’articolo 119, comma 9, del D.L. 34/2020, possono beneficiare della detrazione del 110%;
  • le spese devono essere sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021;
  • è necessario, per i punti 1 e 2, dimostrare il salto di almeno due classi energetiche;
  • per i punti 1 e 2 la detrazione del 110% è godibile contemporaneamente solo per interventi realizzati in massimo due unità immobiliari;
  • è vincolante il rispetto dei limiti di spesa.

Ecobonus 110% e assemblee condominiali

Ricordiamo che, salvo proroghe, c’è tempo solo fino al 31 dicembre 2021 per utilizzare il Super Ecobonus 100%. Quindi il fattore tempo, specialmente nei condomìni, è una variabile da non sottovalutare.

In questo può aiutare la riduzione della maggioranza richiesta per deliberare gli interventi connessi al Super Ecobonus. Infatti, dato che l’accesso alla detrazione del 110% è vincolata al miglioramento di almeno due classi energetiche da attestare mediante APE, rientra nel caso espresso dall’articolo 26 della Legge 10/1991. Tale articolo dispone che, quando gli interventi siano individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica, basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.

Per accedere a questa maggioranza “semplice” l’assemblea deve solo autorizzare la redazione dell’APE dei singoli appartamenti o della diagnosi energetica dell’edificio (comunque necessari).

Approfondisci l'APE

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